Власники та орендарі землі в Україні стикаються з найрізноманітнішими проблемами. Одна з них – коли з’ясовується, що земельна ділянка в Державному земельному кадастрі (ДЗК) зареєстрована некоректно. Наприклад, під одним кадастровим номером обліковуються фактично дві окремі ділянки з різними цільовим призначення, або ж одній ділянці присвоєно два різних цільових призначення. Здається, дрібниця. Але саме через такі «дрібниці» люди роками не можуть продати ділянку, отримати дозвіл на будівництво, оформити спадщину або просто розпорядитись своєю власністю, оскільки юридично це абсолютно різні земельні ділянки.

Кадастровий номер – це унікальний цифровий ідентифікатор земельної ділянки в Державному земельному кадастрі. Він складається з 19 цифр і містить інформацію про область, район, кадастровий квартал і саму ділянку. Виглядає приблизно так: 8000000000:79:719:0035.

Без кадастрового номера ділянка фактично не існує з юридичної точки зору. Точніше, вона може фізично існувати, але жодних правових операцій із нею провести не вийде. Продати – не можна. Подарувати – не можна. Заставити, успадкувати, отримати дозвіл на будівництво – теж.

Кадастровий номер присвоюється ділянці один раз при її формуванні і залишається незмінним протягом усього її існування. Він не залежить від того, хто є власником, не змінюється при продажу, не зникає при зміні цільового призначення. Це як ідентифікаційний номер людини – тільки для землі.

Але ось що важливо: кожна земельна ділянка певне одне цільове призначення і повинна мати свій кадастровий номер. Один. Не два, не спільний з сусідом, не «підходящий» із документів 1990-х. Саме свій і лише один.

Насправді не так рідко, як хотілося б, причин може бути кілька:

Перша – технічні помилки при реєстрації або перенесенні даних до кадастру. Коли паперові земельні книги переводили в електронний формат, помилки були неминучі. Дві ділянки могли потрапити в базу під одним номером просто через людський фактор або програмний збій.

Друга – особливості «старих» документів. Якщо ділянку виділяли ще за радянських часів або на початку 90-х, документи могли описувати дві окремі земельні ділянки з різними цільовими призначеннями, але, які відобразили в державному акті як одну ділянку. При перенесенні до ДЗК ця колізія збереглась.

Третя – помилки землевпорядника при розробці технічної документації. Якщо фахівець неправильно визначив межі або обʼєднав два контури в один, в кадастрі виникне плутанина, яка потягне за собою серйозні проблеми для власника.

Що б не стало причиною – наслідки однакові: власник не може нормально розпоряджатись своєю землею. Нотаріус відмовляє в угоді, банк не дає кредит під заставу, держреєстратор гальмує оформлення прав, архітектура не дає дозвіл на будівництво. І всі кажуть одне: «Спочатку розберіться з кадастром».

Земельне законодавство України та Державний земельний кадастр встановлюють одне чітке правило: одна земельна ділянка може мати один кадастровий номер і одне цільове призначення, що відповідатиме Класифікатору цільових призначень земельних ділянок.

Головне – не ігнорувати. Проблема сама по собі не зникне, і чим довше тягнути, тим більше ускладнень накопичиться. Особливо якщо плануєте продаж, дарування або будівництво.

Алгоритм такий:

Перший крок – перевірка відомостей. Відкрийте Кадастрову карту України (https://zem.center/) і знайдіть свою ділянку за кадастровим номером або за адресою. Подивіться, що там зазначено: межі, площа, цільове призначення. Порівняйте з вашими правовстановлюючими документами – державним актом, витягом з реєстру, договором купівлі-продажу.

Другий крок – аналіз ситуації. Тут вже потрібен фахівець. Сертифікований інженер-землевпорядник повинен детально вивчити відомості ДЗК, первинну технічну документацію, правовстановлюючі документи і визначити, у чому саме полягає розбіжність. Самостійно це зробити складно – потрібні доступ до кадастрових баз даних і розуміння того, як взагалі формувались записи.

Третій крок – розробка і реалізація заходів для виправлення. Залежно від ситуації це може бути: внесення змін до відомостей ДЗК, розробка нової технічної документації із землеустрою, поділ або обʼєднання ділянок, виправлення технічної помилки через відповідну процедуру. Кожен варіант має свої строки, вартість і перелік необхідних документів.

Щоб не гадати, чи все гаразд із вашою землею в кадастрі, ми пропонуємо просту річ: зателефонуйте нам або напишіть у будь-який месенджер чи через форму на сайті. Ми безкоштовно перевіримо відомості про вашу ділянку в Державному земельному кадастрі, звіримо з вашими документами і скажемо, що маєте на руках насправді.

Якщо знайдемо проблему — не просто повідомимо про факт, а одразу дамо конкретні варіанти вирішення: що саме потрібно зробити, скільки це коштуватиме і в які строки реально вкластись. Жодних розмитих «треба розбиратись» — тільки чітка картина і зрозумілий наступний крок.

Це не перебільшення. Земельне законодавство в Україні – одна з найбільш динамічних і складних галузей права. За останні роки воно суттєво змінилось: відкрився ринок землі, ввели нові вимоги до документації, змінились процедури реєстрації. Людина, яка не веде ці питання щодня, просто фізично не встигає за змінами.

Інженер-землевпорядник – це не просто людина з печаткою. Це фахівець, який:

• має сертифікат, виданий Держгеокадастром;
• несе юридичну відповідальність за підготовлену документацію;
• працює безпосередньо з базами ДЗК;
• знає, як вирішити конкретну ситуацію, а не тільки теорію.

Спроби вирішити кадастрові проблеми самостійно або через «знайомих» найчастіше закінчуються витраченим часом, зайвими коштами і тим самим результатом – потрібно йти до сертифікованого фахівця. Тільки тепер вже з більш заплутаною ситуацією

Наша команда має великий практичний досвід вирішення саме таких нестандартних кадастрових ситуацій. Помилки в ДЗК, перетини меж (накладення ділянок), некоректні цільові призначення, один кадастровий номер на дві земельні ділянки – ми знаємо ці проблеми зсередини і знаємо, як їх вирішити.

Ми не обіцяємо миттєвих результатів там, де їх не може бути – але ми чесно кажемо, скільки займе процес, які документи потрібні і що в підсумку отримаєте. Жодних порожніх обіцянок.

Що ви отримуєте, звернувшись до нас:

– Детальний аналіз вашої ситуації на основі наявних документів і відомостей ДЗК.

– Чіткий план дій з реальними строками.

– Підготовку всієї необхідної технічної документації.

– Супровід процесу внесення змін до кадастру від початку і до отримання результату.

– Економію вашого часу і нервів – ми беремо бюрократичну частину на себе.

Земельні питання – це не та сфера, де варто шукати «найдешевше рішення» або відкладати на потім. Якщо є підозра, що з вашою ділянкою щось не так у кадастрі – краще перевірити зараз. Зв’яжіться з нами, і ми розберемось.

Кадастровий номер – основний ідентифікатор вашої земельної ділянки. Один кадастровий номер на дві земельні ділянки – це помилка, яка блокує будь-які правові операції із землею. Так само як і наявність двох цільових призначень для однієї ділянки в ДЗК.

Виявили проблему – не чекайте. Зверніться до сертифікованого інженера-землевпорядника, який проаналізує ситуацію, підготує документацію і внесе зміни до кадастру. Ми готові вам у цьому допомогти.