Будівельні норми та відстані між ділянками, будинками і спорудами

До вирішення питання щодо купівлі чи оренди земельної ділянки під забудову, чи придбання нерухомості із земельною ділянкою під добудову або реконструкцію  потрібно врахувати будівельні та протипожежні норми України. Будівництво з порушеннями ДБН має високі ризики відмови у прийнятті новобудови житлового, комерційного чи промислового призначення в експлуатацію та суттєвих втрат забудовника.

В цьому матеріалі знайомтесь з актуальними вимогами ДБН щодо відстаней:

• між земельними ділянками;
• для протипожежних розривів;
• між житловими, садовими, господарськими будівлями;
• до охоронних зон, ліній електро- та газопостачання, зв’язку, водопостачання.

Про площі земельних ділянок для будівництва будинків

Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови (таунхауси, квадрохауси і т.д.) і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови.. До площі присадибної земельної ділянки включається площа під забудовою житлових будинків та господарських будівель. При розміщенні земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку в межах сформованої забудови площа її може бути зменшена, але не більше ніж на 20 % за умов забезпечення санітарних та протипожежних вимог.

Норми відстаней між будівлями та спорудами змінились в 2019 році

Чинні норми «Планування і забудова територій», ДБН Б.2.2.-12-2019. Документ встановлює конкретні умови розміщення будинків, будівель, споруд з урахуванням особливостей власної та сусідських ділянок, зовнішнього оточення.

Важливо! В інтернеті багато інфографіки та статей із застарілими нормами відстаней, які здатні ввести в оману та прийняти помилкове рішення. Будьте обачними, перевіряйте джерела інформації.

Яка повинна бути відстань до меж, між будинками у садибній й дачній забудові

Нова садибна та дачна забудова (п. 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12-2019). Від межі ділянки потрібно відступити >3м.

Виключення. Квартали сформованої забудови. Для обслуговування споруд відстань від межі із сусідською ділянкою >1 м, точка відліку: конструкція стіни будинку, що відступає найбільше. Власник повинен не допустити потрапляння снігу чи водостоків з даху та карнизів на сусідню ділянку, або узгодити відведення води із сусідом.

Можливі проблеми:

• законодавство не встановило чітке тлумачення термінів «нова забудова» або «квартал сформованої забудови»;
• багато місцевих органів містобудування та архітектури у разі відсутності на сусідній ділянці будівель та споруд вимагають встановлювати відстань >3 м.

Як далеко будувати будинки та споруди від червоних ліній

Відступ житлового будинку на присадибній ділянці:

• 6 м. червона лінія магістральної вулиці;
• 3 м. – житлова.  

Виключення:

• зменшення допускається у разі реконструкції житлового будинку чи господарських споруд з урахуванням наявної сформованої забудови;
• ДБН не встановили нормі відстані від червоної лінії до господарських споруд та будівель;
• якщо прибудова або окремо побудована споруда використовується для підприємницької або індивідуальної трудової діяльності, (майстерня, ларьок, кабінет лікаря чи нотаріуса) вона може бути розміщена вздовж червоної лінії
• дозволяється  встановити окремий, вбудований чи прибудований гараж з виходом на червону лінію чітко лінією забудови або заглибити на територію ділянки.

Інші будівельні вимоги щодо відстаней між будівлями та спорудами (Таблиця 6.7 ДБН Б.2.2.-12-2019)

Дерева та кущи висаджуються на відстані від меж сусідньйої ділянки:

• 4-6 м. дерево, залежно віро розміру крони, > 0,5 ширини крони;
• 1м кущ.

Септик та фільтруючий колодязь:

• 5-10 м від житлового будинку / літньої кухні, залежить від продуктивності;
• 20 м від колодязя / артезіанської свердловини.

Сараї, господарські будівлі для розміщення птахів, худоби, тварин, площею до 50 кв м:

• 15 м. до житлового будинку /літньої кухні;
• 20 м. питний колодязь, артсвердловина.

Компостний майданчик, вулична вбиральня, смітник, сховище добрив /ядохімікатів:

• 20м до житлового будинку, літньої кухні, свердловини, колодязя.

Відстань від фасаду 9-16 поверхового будинку у районах змішаної забудови великих міст:

• 20 м. до меж садибних ділянок;
• не менш висоти новобудови – до стіни сусіднього садибного будинку

Відстань від фасаду 4-8 поверхового будинку у районах змішаної забудови великих міст:

• 15 м. до меж садибних ділянок;
• не менш висоти новобудови – до стіни сусіднього садибного будинку.

Відстань багатоквартирних будинків до 3 поверхів до меж земельної ділянки сусіда від 10 м для проїзду пожежної техніки 

Якщо в районі розташування ділянки відсутня мережа центральної каналізації, необхідно передбачити локальні очисні споруди (ДБН В.2.5-64:2012 та ДБН В.2.5-75:2013).

Огорожа присадибної ділянки. Не має виступати за межі ділянки, червону лінію, перекривати природну інсоляцію житлового будинку сусідів. Висота визначається нормами ДБН Б.2.2-5:2011 та місцевими правилами.

Які повинні бути протипожежні розриви між будівлями

Точка відліку. Зовнішня стіна будівлі/ споруди, або її конструкція за умови, що вона створена із спалимого матеріалу та завбільшки 1 м. Якщо за планом будівля «в стилі прерій» з широким козирком, відлік йде від кромки даху.

Протипожежний розрив (відстань) між будівлями житловими, садовими або дачними, господарськими спорудами залежить від ступеню вогнестійкості обох сусідніх будівель:

• 6 м. дві будівлі I-II ступеню вогнестійкості;
• 8 м.  I-II однієї будівлі та   III – іншої;
• 8 м. дві будівлі III ступеню вогнестійкості;
• 10-15 м. дві будівлі ступеню IIIа, IIIб, IV, IVа, V.

Важливо! Більшість індивідуальних дачних, садових та житлових будинків мають III ступінь вогнестійкості. Особлива увага будинкам з дерева й брусу. Дозволено блокувати гаражі та господарські споруди на сусідніх ділянках.

Виключення:

1. Дозволено зменшити відстань між стінами без вікон двох сусідніх будинків, за винятком певних матеріалів.
2. Дозволено будувати об’єкти  I-II ступеню вогнестійкості на відстані менше 6 м., якщо стіна однієї з будівель виповнена з протипожежного матеріалу.
3. Збільшується протипожежний розрив на 20%:

• Для будинків із горищним дахом;
• Для будинків у 2 поверхи V ступеню вогнестійкості (дерев’яні котеджі).
• в сейсмозонах 9 балів між будинками IVa, V ступеню.

Важливо! Власник на свій розсуд вирішує розташування споруд та будинків в межах своєї присадибної ділянки. Тобто при плануванні ділянки протипожежні норми по відношенню до власних будівель та споруд не застосовуються. Втім варто забезпечити певний протипожежний розрив між житловим будинком та лазнею, літньою кухнею, коморою з дровами тощо.

Протипожежна відстань лісу від межі дачних земельних ділянок, сільських будівель, будинків різного призначення та споруд залежить від типу лісу:

• 20 м. – листяний;
• 50 м. – мішаний;
• 100 м. – хвойний.

Виключення. Дозволяється зменшити відстань >15 м. від лісу і зонах садибної забудови з присадибними  ділянками з поверховістю 1-2 поверхи.

Важливо! На відміну від попереднього ДБН 360-92, з 2019 року ці норми розповсюджуються на будівництво та реконструкцію вже побудованих будинків. Місцеве управління містобудівництва та архітектури має право відмовити у надбудові в межах наявного фундаменту, якщо це порушує вищезазначені протипожежні норми. 

Які охоронні та санітарно-захисні зони необхідно врахувати майбутньому забудовнику та власнику земельної ділянки

Документи, що регулюють безпечні відстані:

• ДБН Б.2.2-12:2019;
• Правила охорони електромереж-2022;
• Правила безпеки газопостачання
• Кодекс газорозподільних систем.

Охоронні зони електромереж. Власник повинен письмово узгодити використання ділянки в охоронній зоні електромереж з власниками мережі, пожежною охороною, службою санітарного нагляду.

Підземні силові кабелі та телекомунікаційні кабелі. Від 0,6 м. до фундаменту.

Підземні інженерні мережі, відлік до фундаменту будівлі/споруди:

• 5 м. від споруд водопроводу та каналізації напірної;
• 3 м. від самопливної каналізації (дощова /побутова);
• 2-10 м.- від газопроводу, залежить від тиску, коректування можливе згідно ДБН В.2.5-20-2018.

Планування забудови ділянки починається до її придбання. Розумний підхід до інвестицій гарантує безпечне будівництво, відсутність заперечень під час погодження планів забудови земельної ділянки та здачі об’єктів в експлуатацію.