Як отримати будівельний паспорт у 2024 році?
В яких випадках забудовнику у 2024 році достатньо схеми намірів забудови?
Які нормативні документи потребують наявності будівельного паспорту?
На ці та багато інших питань приватних забудовників відповідають експерти порталу Нерухомість 360°.
Будувати житло де завгодно та що завгодно не можна, будівництво має відбуватись у передбачених містобудівною документацією для цього місцях. В Україні діють спеціальні спрощені умови для індивідуального малоповерхового житлового, дачного та садового будівництва: без проектної документації, на підставі повідомлення про початок будівництва. Зареєструвати повідомлення можливе виключно на підставі будівельного паспорту, а в умовах воєнного стану достатньо схеми намірів забудови.
Основний документ, у якому викладені вимоги щодо Схеми забудови та Будівельного паспорту – Порядок видачі будівельного паспорту, що затверджений Наказом № 103 Міністерства розвитку у 2011 році, зі змінами 2013 та 2022 років.
Схема намірів забудови
Базовий документ початку малоповерхового будівництва, підстава для видачі будівельного паспорту. Типова форма Схеми затверджена Наказом №103. Схема намірів забудови складається виключно сертифікованими архітекторами або інженерами-проектувальниками.
Основні відомості, що викладені у схемі намірів забудови:
- топографо-геодезичний план земельної ділянки, масштаб 1:500;
- експлікація ділянки із зазначенням контурів ділянки, розташування основного будинку, допоміжних будівель та споруд, озеленення;
- ескіз фасаду та поповерхові плани будинків, дані щодо допоміжних будівель та споруд, у тому числі гаражів, гостьових будинків, літніх кухонь, майстерень, споруд для тварин тощо;
- наявні обмеження на забудову;
- сусідство, червоні лінії, схеми під’їзду транспорту;
- інженерні комунікації, у т.ч. автономні, септик, скважини;
- мінімальні нормативні відстані від меж сусідніх ділянок, будівель та споруд сусідів;
- інша інформація, що забезпечує дотримання ДБН при будівництві запланованого будинку.
Важливо! Схема забудови повинна мати відомості про всі заплановані будівлі та споруди на території. Все, що побудовано без внесення у схему, будівельний паспорт та повідомлення про початок будівництва, є самочинно збудованими спорудами. При цьому не є порушенням відмова від побудови якихось запланованих схемою об’єктів.
Схема забудови може містити відомості щодо розташування вже наявних сусідніх об’єктів або запланованих до будівництва. Якщо індивідуальний забудовник має намір комплексної забудови власної ділянки у новому котеджному містечку, доцільно зібрати схеми забудови сусідніх ділянок або дані будівельних паспортів для дотримання ДБН. Де взяти інформацію: портал e-construction.gov.ua, місцеві органи містобудування та архітектури, сусіди.
Важливо оформити дозвільну документацію до початку будівельних робіт та врахувати наміри сусідів. Сусідня ділянка може бути пустою, але процес проектування вже розпочався. Тому замість відстані від межі в 1 метр згідно ДБН може знадобитись відстань у 5 або 7 метрів.
До Схеми забудови додається пам’ятка індивідуальному забудовнику, що включає ДБН щодо вогнестійкості, відстані від будівель та насаджень, нормативи вертикального планування ділянки, встановлення огорож, теплової ізоляції та інші корисні відомості.
Схему намірів забудови архітектор за допомогою КЕП вносить до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), схемі присвоюють унікальний реєстраційний номер.
Будівельний паспорт
Основна підстава реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт. Будівельний паспорт видає місцевий орган архітектури та містобудування на підставі поданої заяви та доданих до неї документів потенційного індивідуального забудовника. Видається незалежно від розташування ділянки – в межах населеного пункту або поза межами. Правила оформлення будівельного паспорту однакові для житлових будинків, дач, садових будиночків.
Будівельний паспорт містить комплекс архітектурних та містобудівних умов щодо будівництва житлового, садового або дачного будинку зі допоміжними будівлями, спорудами, огорожею.
Основні умови для отримання будівельного паспорту: площа основного будинку не перевищує 500 кв.м., кількість поверхів максимум 2, не враховуючи мансарду. Схема забудови входить у склад будівельного паспорту.
Потребує оформлення будівельного паспорту зведення капітального гаражу. Якщо заплановане будівництво споруди без фундаменту – альтанки, навісу, пересувного гаражу, теплиці, а також парканів, басейнів, будівельний паспорт не потрібен. Повний перелік об’єктів, що не потребують оформлення будівельного паспорту, викладений у Постанові КМУ № 406 від 2017 року.
Як замовити та отримати оформити будівельний паспорт
Забудовники для подання документів на отримання будівельного паспорту мають два шляхи на вибір:
- подання заяви та документів через ЦНАП особисто / поштою;
- подання заяви та документів онлайн через портал ДІЯ. В кабінеті громадянина на порталі ДІЯ створений підрозділ «Моє будівництво», що синхронізований із даними ЄДЕССБ.
Строк прийняття рішення з моменту реєстрації заяви – 10 діб.
Вартість видачі будівельного паспорту – безкоштовно.
З 2020 року будівельний паспорт обов’язково реєструється в ЄДЕССБ, доступний на порталі e-construction.gov.ua, має:
- унікальний реєстраційний номер у форматі BP00:0000—0000-0000-0000;
- QR-код з посиланням на розміщений на порталі будівельний паспорт.
Вкрай важливо перевірити внесену до ЄДЕССБ інформацію: будь-яка помилка є перешкодою у подальшому оформленні повідомлення про початок будівельних робіт.
Які документи потрібні для отримання будівельного паспорту
- Заява на видачу будівельного паспорту або на внесення змін, форма затверджена Наказом №103.
- Схема намірів забудови
- Якщо в межах ділянки зареєстрований режимоутворюючий об’єкт культурної спадщини або обмеження у використання – інформація про це.
- Якщо документи не зареєстровані у Державному реєстрі речових прав:
- документи, що посвідчують право власності / користування ділянкою; договір суперфіцію або заповіт;
- у разі запланованої реконструкції або капітального ремонту документи, що посвідчують право власності на об’єкти нерухомості, що розташовані на ділянці.
- Додатково:
- за наявності співвласників земельної ділянки – нотаріально засвідчена згода на забудову.
- у разі реконструкції та наявності співвласників нерухомого майна – відповідна нотаріально засвідчена згода співвласників.
Нотаріальне посвідчення копій не потрібне. Копії документів, що додаються до заяви, засвідчуються заявником або його уповноваженим представником.
Цей перелік є вичерпним. Місцеві органи містобудування додатково витребують Витяг з ДЗК, топографічну зйомку, статут садового товариства або дачного кооперативу, відомості про присвоєння адреси, технічні умови. Наказ № 103 не зобов’язує заявника збирати та надавати таку додаткову інформацію
Проектна документація не є обов’язковою при малоповерховому житловому, садовому та дачному будівництві. Заявник має право додати проектну документацію, якщо вона розроблена або придбана; але її відсутність не є причиною для відмови у реєстрації будівельного паспорту: у схемі намірів забудови є ескізи.
На підставі чого відмовляють у видачі будівельного паспорту
Вичерпний перелік підстав викладений у п.2.4 Порядку, що затверджений Наказом № 103. Пакет документів буде повернутий у разі неповноти документів або невідповідності намірів забудовника наявним містобудівним та будівельним нормам. Найчастіше відмовляють заявникам з приводу відсутності у населеному пункті затвердженої містобудівної документації (Генерального плану або плану зонування). Пакет також буде повернуто на підставі заяви власника щодо відмови від отримання будівельного паспорту.
Повідомлення про початок будівельних робіт
Саме цей документ дозволяє вести будівництво на законних підставах. У типовій формі повідомлення про початок будівельних робіт обов’язково зазначається реєстраційний номер будівельного паспорту. Повідомлення подається Державній інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) через ЦНАП або Дію
Увага! У 2024 році будівництво можна розпочинати на підставі схеми намірів забудови, без будівельного паспорту
Згідно Постанови КМУ № 722 з липня 2022 року повідомлення про початок будівельних робіт може подаватися без будівельного паспорту, на підставі схеми намірів забудови. Реєстраційний номер схеми у ЄДЕССБ у такому разі має силу реєстраційного номеру будівельного паспорту.
Умови подання повідомлення про початок будівництва на підставі зареєстрованої схеми про намір забудови:
- це тимчасово; спрощена процедура діє у період воєнного стану та рік потому;
- наявна затверджена на місцевому рівні містобудівна документація (Генплан або його аналоги) або ділянка має цільове призначення під будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд;
- характеристики забудови відповідають умовам, передбаченим для видачі будівельного паспорту (призначення будівлі, площа до 500 кв.м., поверхи, обмеження);
- схема зареєстрована у ЄДЕССБ, має реєстраційний номер.
Перше повідомлення про наміри будівництво на підставі схеми про наміри забудови було зареєстроване інспектором ДІАМ 15 серпня 2022 року. Саму схему забудови до цього зареєстрували ЄДЕССБ 12 серпня. Вражаючі строки для української дозвільної системи.
