Санітарно-захисна зона — це смуга навколо кладовища, полігона відходів, очисних споруд чи підприємства, яка відділяє такий об’єкт від житла. Нові житлові будинки в санітарно-захисній зоні не дозволяють: це пряма норма ст. 114 Земельного кодексу.

У Києві таких ділянок чимало. За даними zem.center по ділянках Києва, 18 % ділянок міста (20 776 із 113 734) повністю або частково лежать у санітарно-захисних зонах, позначених на генплані й у детальних планах території (межі орієнтовні, підрахунок станом на 24 вересня 2026 року). Це більше ніж кожна шоста.

Санітарно-захисна зона — територія навколо об’єкта, від якого поширюються шкідливі речовини, запахи, шум, вібрація чи випромінювання. Мета, за Земельним кодексом, — відокремити такі об’єкти від житлової забудови (ст. 114).

Ширину зони відміряють від джерела впливу. Для підприємства це труби, цехи з обладнанням, відкриті склади (п. 5.4 Державних санітарних правил планування та забудови територій, ДСП 173-96), для кладовища — межа його території. Тому біля великого кладовища зона тягнеться смугою вздовж усієї огорожі.

Санітарно-захисну зону легко сплутати із зоною санітарної охорони. Про другу йдеться в сусідній ст. 113 кодексу: її встановлюють навколо джерел водопостачання, водозаборів і водоочисних споруд, і береже вона ці об’єкти від забруднення. У розмовах обидві називають «санітарною зоною». Різницю видно з того, навколо чого проведено межу.

Житловий будинок — ні, а частину нежитлових об’єктів правила допускають. Стаття 114 Земельного кодексу забороняє в межах санітарно-захисних зон будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, де люди перебувають постійно.

Санітарні правила (ДСП 173-96) уточнюють перелік. У зоні не розміщують житлові будинки з придомовими територіями, гуртожитки й готелі, дитячі садки, школи, лікарні зі стаціонарами, спортивні споруди, сади, парки й садівницькі товариства (п. 5.10). Гаражі, склади, стоянки, пожежні депо та інженерні мережі там розміщувати допускається, з умовами, які ставлять правила (п. 5.12). Правила також прямо кажуть, що територію санітарно-захисної зони не можна розглядати як резерв для розширення житлової (сельбищної) території (п. 5.4).

Запис у кадастрі тут нічого не вирішує. Обмеження, встановлені безпосередньо законом або нормативним актом, чинні з дня, коли акт набрав чинності, а не з моменту реєстрації (ст. 111, ч. 4). Тож порожній рядок про обмеження в кадастровому записі ділянки ще не доводить, що зони немає.

Санітарно-захисна зона від кладовища традиційного поховання і крематорію до житлових і громадських будівель, зон відпочинку, колективних садів і городів — щонайменше 300 м. Від кладовища, де ховають лише урни після кремації, — щонайменше 100 м. Так записано в державних санітарних правилах і нормах щодо кладовищ (ДСанПіН 2.2.2.028-99, п. 3.5). Ті самі 300 м для кладовищ дає й додаток 4 до ДСП 173-96.

Для закритого кладовища зону можуть зменшити: у міських поселеннях, як-от Київ, — до 50 м, у сільських — до 100 м (п. 3.12). Умова — завершений кладовищний період, а він спливає не раніше ніж через 20 років після останнього поховання (п. 7.2). Якщо кладовище збираються знову використовувати для поховань, зона лишається повною. Правила кажуть «може бути зменшена», тож саме закриття кладовища зону ще не скорочує. А для ділянки через дорогу від огорожі старого кладовища від різниці між 300 і 50 метрами залежить, у зоні вона чи ні.

В інших об’єктів свої цифри. Полігону твердих побутових відходів додаток 4 до ДСП 173-96 відводить 500 м, підприємствам — від 50 до 3 000 м залежно від класу шкідливості. Для очисних споруд каналізації розміри задають будівельні норми, на які посилається п. 7.11 тих самих правил. Табличний розмір теж не остаточний: правила дозволяють збільшувати чи зменшувати його за розрахунками й замірами (пп. 5.7–5.9).

Для першої оцінки досить відстані від межі ділянки до межі найближчого кладовища, полігона чи промислового майданчика. Якщо до кладовища традиційного поховання менше 300 м (до урнового — менше 100 м), ділянка лежить у нормативній зоні. Чи змінювали зону для цього конкретного об’єкта, доведеться з’ясовувати окремо.

Для ділянок Києва першу оцінку можна отримати онлайн. Перевірка ділянки на zem.center за адресою чи кадастровим номером показує, чи заходить на ділянку санітарно-захисна зона і яку частку площі займає. Окремий розділ звіту перелічує кладовища, полігони й звалища відходів, очисні споруди та підприємства поблизу, з відстанню до кожного. За одну ділянку платять 599 ₴, а звіт зазвичай з’являється менш ніж за хвилину після оплати. Юридичним висновком звіт не є: він має інформативний характер.

Один із прикладів на київській сторінці сервісу — ділянка, яку санітарно-захисна зона кладовища накриває на всі 100 %. Межа зони йде просто через квартал, і ділянки по той її бік уже поза зоною.

Приклад з Києва: уся ділянка — у санітарно-захисній зоні кладовища. Межі зони орієнтовні · © OpenStreetMap

Межі зон у звіті орієнтовні: сервіс будує їх за нормативною шириною навколо об’єкта, а точну межу встановлює документація; на місцевості її підтверджують виміри. Роблять їх сертифіковані інженери-землевпорядники. Винесення меж у натуру показує, де ділянка закінчується на землі, і від цієї межі вже міряють відстань до кладовища чи підприємства.

Коли зона зачіпає ділянку лише краєм, від кількох метрів залежить, скільки землі лишається під житловий будинок.