Будинок може стояти на ділянці двадцять років. У ньому живуть, роблять ремонт, провели газ, і питання про документи ні в кого не виникає. Воно виникає пізніше: у кабінеті нотаріуса, коли будинок вирішили продати, переписати на дітей чи оформити після смерті батьків. Тоді з’ясовується, що юридично будинку як нерухомого майна немає, є лише земля і стіни на ній.

Цивільний кодекс називає самочинним будівництвом будинок чи іншу нерухомість, збудовану або ще не добудовану на ділянці, яку не відводили для цієї мети, без документа, що дає право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ч. 1 ст. 376). Досить однієї з цих обставин.

Головний наслідок записано в наступній частині тієї самої статті: особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376). Власником нового будинку людина стає не тоді, коли поклали дах. Будинок приймають в експлуатацію, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК).

Це стосується не лише цілих будинків. Прибудова, надбудований поверх чи окрема споруда на подвір’ї, зведені без документів, теж можуть не мати оформленого статусу, навіть якщо основний будинок зареєстрований давно.

Продати річ, за загальним правилом, може лише її власник (ст. 658 ЦК). Договір купівлі-продажу будинку укладають письмово й посвідчують у нотаріуса (ст. 657 ЦК), а договір без нотаріального посвідчення нікчемний (ч. 1 ст. 220 ЦК). Нотаріус же посвідчує договір про відчуження, лише якщо йому подали документи, що підтверджують право власності, або це право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст. 55 Закону «Про нотаріат»).

У людини, яка збудувала самобуд, немає ні документів, ні реєстрації. Тому ні продаж, ні дарування, ні застава в банку не пройдуть, поки будинок не оформлять. Розписка чи «договір у простій формі» тут не рятує: договір купівлі-продажу будинку без нотаріуса нікчемний, і права на будинок покупець не отримує.

Інша ситуація, коли будинок оформляли давно, ще до 2013 року, і в електронному реєстрі його немає. Права, що виникли до 1 січня 2013 року, закон визнає дійсними, якщо їх зареєстрували за правилами того часу або якщо тодішній закон реєстрації не вимагав (ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Зі старим свідоцтвом про право власності чи реєстраційним посвідченням з БТІ до нотаріуса йти можна.

Інакше з сільськими будинками, збудованими до 5 серпня 1992 року й записаними в погосподарській книзі. Право на них можна зареєструвати за випискою з цієї книги (про це нижче). Після реєстрації такий будинок продають, дарують і успадковують так само, як будь-який інший.

Спадщина складається з прав та обов’язків, що належали спадкодавцеві на момент смерті (ст. 1218 ЦК). Права власності на самочинно збудований будинок у нього не було, тож і в спадщину будинок як нерухомість не входить.

Пленум Верховного Суду України роз’яснив, що саме переходить до спадкоємців (п. 7 постанови від 30.05.2008 № 7 «Про судову практику у справах про спадкування»). Це право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані в будівництві. Якщо суд визнав право власності на будинок за власником землі, до спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво. А якщо самочинне будівництво знесуть, до спадкоємців, які прийняли спадщину, переходить і обов’язок відшкодувати витрати на знесення та приведення ділянки до попереднього стану.

На практиці спадкоємцям найчастіше доводиться спершу розібратися із землею, а вже потім із будинком. Якщо ділянки ще немає в Державному земельному кадастрі, для оформлення спадщини їй треба присвоїти кадастровий номер.

До заяви про компенсацію за знищений будинок власник додає копію документа, що підтверджує право власності. Якщо право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, копія не потрібна (п. 1 ч. 7 ст. 4 Закону «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна…»). У самобуду немає ні документа, ні реєстрації, тож за знищений неоформлений будинок компенсацію отримати значно складніше.

Для оформлення самобуду закон передбачає різні шляхи, і який із них підійде, майже завжди залежить від року, коли будинок добудували.

Будинок завершено до 5 серпня 1992 року. Для реєстрації права власності на такі житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та прибудови документ про прийняття в експлуатацію не вимагається (абз. 3 п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127). Якщо будинок стоїть там, де сільська, селищна чи міська рада вела погосподарський облік, право можна зареєструвати й за випискою з погосподарської книги (п. 80 Порядку). До виписки додають документ на землю під будинком, якщо право на неї ще не зареєстроване в реєстрі прав. Замість такого документа може бути рішення ради про передачу ділянки (ст. 31 Закону «Про державну реєстрацію речових прав…»).

Будинок збудовано з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року. Діє спрощене прийняття в експлуатацію, яке називають будівельною амністією (п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»). Воно стосується індивідуальних житлових, садових і дачних будинків загальною площею до 500 м², а також господарських будівель і споруд до 500 м², якщо об’єкт належить до класу наслідків СС1 і стоїть на ділянці відповідного цільового призначення. За заявою власника чи користувача ділянки орган архітектурно-будівельного контролю безоплатно, протягом 10 робочих днів, приймає такий будинок в експлуатацію за результатами технічного обстеження. Для будинків до 500 м² включно і господарських будівель до 100 м² включно обстеження проводять під час технічної інвентаризації з відміткою в техпаспорті. Тож технічний паспорт на будинок тут перший крок. Штрафи за будівництво без документів і за експлуатацію неприйнятого об’єкта до тих, хто подав документи за цією процедурою, не застосовують.

Будинок завершено 9 квітня 2015 року або пізніше. Спрощені процедури на нього не поширюються. Цивільний кодекс описує для таких випадків судовий шлях. Суд може визнати право власності за тим, хто збудував будинок, якщо ділянку під уже збудований будинок йому нададуть у встановленому порядку (ч. 3 ст. 376 ЦК). Може визнати й за власником чи користувачем ділянки, якщо це не порушує прав інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК). Після рішення суду будинок ще приймають в експлуатацію, і лише тоді йому присвоюють адресу (ч. 3 ст. 26-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Майже для кожного шляху знадобляться документи на землю, а для амністії ще й ділянка відповідного цільового призначення. Скільки часу й паперів це займе, залежить від конкретного будинку. Розібратися з цим допомагає узаконення будинку та самочинно збудованих будівель: аналіз документів, обміри, техпаспорт і реєстрація.

Варто попросити в продавця відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і щодо будинку, і щодо землі під ним. Якщо право на будинок оформлене до 2013 року, треба подивитися оригінал старого свідоцтва чи реєстраційного посвідчення.

Далі техпаспорт звіряють з тим, що стоїть на ділянці. Якщо в техпаспорті немає прибудови, мансарди чи гаража, найімовірніше, їх звели без документів. Цільове призначення землі можна подивитися на кадастровій карті. Для житлового будинку це зазвичай ділянка «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». Решту зручно пройти за списком на сторінці перевірки ділянки перед купівлею.

Кодекс України про адміністративні правопорушення передбачає штрафи за порушення будівельних норм, за будівельні роботи без повідомлення, декларації чи дозволу, а також за експлуатацію об’єктів, завершених будівництвом з 19 січня 2012 року й не прийнятих в експлуатацію (ст. 96 КУпАП).

Примусово знести самобуд можна за рішенням суду (ч. 2 ст. 38 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»), і підстави для цього закон називає прямо. Це можливо, якщо власник чи користувач ділянки заперечує проти визнання права власності за тим, хто збудував, або будівництво порушує права інших осіб (ч. 4 ст. 376 ЦК). Також суд може ухвалити таке рішення за позовом органу державної влади чи місцевого самоврядування, коли будинок істотно відхиляється від проєкту чи істотно порушує будівельні норми, а перебудувати його неможливо або той, хто будував, від перебудови відмовляється (ч. 7 ст. 376 ЦК). Поки ж будинок стоїть неоформленим, продати чи подарувати його не вийде.

Чи можна продати самобуд за розпискою? Ні. Договір купівлі-продажу будинку має бути нотаріально посвідчений (ст. 657 ЦК), без цього він нікчемний (ч. 1 ст. 220 ЦК). Нотаріус посвідчить договір лише за документами про право власності або за зареєстрованим правом.

Будинок збудовано в 1985 році, документів на нього немає. Що робити? Для будинків, завершених до 5 серпня 1992 року, документ про прийняття в експлуатацію не потрібен. Там, де вели погосподарський облік, право можна зареєструвати за випискою з погосподарської книги й документом на землю, якщо права на неї ще немає в реєстрі. Поза такими територіями будинок реєструють на загальних підставах, але теж без документа про прийняття в експлуатацію.

Чи можна оформити будинок на 400 м², збудований у 2010 році без дозволу? Так, якщо він належить до класу наслідків СС1, стоїть на ділянці відповідного цільового призначення і є документи на землю: будівельна амністія поширюється на будинки до 500 м², збудовані з 5 серпня 1992 до 9 квітня 2015 року.

Чи успадкують діти будинок, який батьки не оформили? Не як будинок. До спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали. Оформити сам будинок вони зможуть, коли стануть власниками чи користувачами ділянки, тому зазвичай спершу оформлюють землю.