Єдина земельна ділянка в багатьох випадках має більшу цінність, ніж дві окремі. Об’єднують ділянки для будівництва житлових комплексів, торговельних та промислових об’єктів, створення сонячних електростанцій та агропідприємств. Відповідаємо на популярні питання щодо об’єднання земельних ділянок у 2024 році.
Законодавчі норми об’єднання земельних ділянок
Можливість об’єднання земель як підстави для формування земельної ділянки передбачено ч.2 ст. 79-1 Земельного Кодексу України. Додаткові умови об’єднання викладені у ч.6. ст. 79-1.
Основні умови об’єднання земельних ділянок:
- Всі об’єкти майбутнього об’єднання представляють собою сформовані земельні ділянки. До процесу об’єднання потрібно повністю оформити ділянки з виготовленням відповідної землевпорядної документації, присвоєнням кадастрового номеру, реєстрацією в Державному Земельному кадастрі (ДЗК), отриманням Витягів з ДЗК.
- Однакове цільове призначення, яке залишається незмінним після процедури об’єднання. Неможливо поєднати ділянку під будівництво житлового будинку та ділянку з рекреаційним, сільськогосподарським або промисловим призначенням.
- Розташування у межах одного населеного пункту.
- Мінімум одна спільна межа. Не просто фактичний спільний кордон, а підтвердження спільної межі у технічній документації обидвох ділянок.
- Залишаються чинними всі наявні обмеження у використанні. Процедура об’єднання не припиняє заставу, сервітут, обмеження на забудову частини ділянки згідно містобудівних умов або державних будівельних норм.
Площа та форма ділянки, що буде сформована у процесі об’єднання повністю співпадає із її складовими частинами. Неможливо зменшити чи збільшити площу або змінити межі.
Консультація землевпорядника до початку процесу об’єднання земельних ділянок
До початку процесу об’єднання потрібна фахова консультація сертифікованих землевпорядників, що мають доступ до ДЗК та зареєстровані у Реєстрі землевпорядників Держгеокадастру.
Які документи потрібні для первинної консультації:
- Кадастрові номери ділянок.
- Якщо кадастрових номерів немає: держакти або інші документи, що підтверджують право власності на ділянку або право користування.
- За наявності об’єктів нерухомості – технічні паспорти та правовстановлюючі документи нерухомості.
Додатково землевпорядник вивчає:
- відомості про власника/співвласників:
- за наявності відомості про землекористувача, заставодержателя.
Землевпорядник здійснює аналіз наявної документації, проводить вивчення даних Земельного кадастру.
На цьому етапі:
- приймається рішення щодо можливості / неможливості об’єднання земельних ділянок;
- надається фахова оцінка щодо доцільності такого об’єднання;
- виявляються помилки в документах та даних кадастру;
- оцінюється потреба в додаткових документах та погодженнях;
- оцінюється реальний строк та вартість процедури об’єднання земельних ділянок.
Формування єдиної земельної ділянки повинно відповідати критеріям доцільності та ефективного використання земель, співпадати з містобудівними планами.
Хто ініціює процес та приймає рішення про об’єднання ділянок
Ініціатором об’єднання може бути орендар, землекористувач або безпосередньо власник незалежно від юридичного статуту: приватна особа, територіальна громада, держава.
Рішення про об’єднання ділянок приймає виключно власник. Важливо: право власності на земельну ділянку виникає після реєстрації цього права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Варто перевірити документи, що підтверджують виникнення права власності. Якщо Витягу з ДРРП немає, до винесення рішення знадобиться пройти процедуру держреєстрації ділянок.
Для об’єднання земель комунальної та державної власності потрібно отримати відповідне рішення уповноваженого органу. Так, для об’єднання земельних ділянок, що належать територіальній громаді Києва та знаходяться в оренді у приватної особи, знадобиться рішення Київської міської ради.
Щодо земель приватної власності для об’єднання земельних ділянок обов’язкова:
- заява від власника;
- нотаріально посвідчений договір про об’єднання між співвласниками або власниками окремих ділянок.
Які дозволи потрібно отримати для об’єднання земельних ділянок
Законодавство вимагає погодження процедури об’єднання земельних ділянок:
- з орендарями, власниками актів постійного користування, іншими землекористувачами;
- із застоводержателями, у тому числі банківськими установами, кредитними спілками, приватними організаціями.
Приватні особи надають згоду у письмовій формі, що посвідчується нотаріусом. Юридичні особи, органи місцевої влади та державні органи видають офіційні письмові дозволи відповідно до норм законодавства та власного регламенту.
Створення технічної документації на об’єднання земельної ділянки
Формування земельної ділянки шляхом об’єднання відбувається на підставі технічної документації, які створюють сертифіковані землевпорядники. Для підготовки документації ініціатор подає землевпоряднику всі потрібні рішення, заяви, договори, згоди.
Реєстрація новосформованої земельної ділянки у ДЗК
Технічна документація разом з документами, що підтверджують право власності та рішення власників, згоду на об’єднання від землекористувачів або заставодавців передається для реєстрації ділянки у ДЗК. Кадастрові номери ділянок, що булі основою об’єднання, анулюються без права повторного використання. Об’єднана ділянка отримує унікальний кадастровий номер. Результат – Витяг з ДЗК.
Державна реєстрація ділянки після об’єднання у Державному реєстрі речових прав
Саме після цієї реєстрації власник отримує повне право власності на новосформовану ділянку. Для оформлення держреєстрації у ДРРП потрібно подати документи разом із Витягом з ДЗК до місцевого ЦНАПу та сплатити адміністративний збір. Результат – Витяг з ДРРП.
