Як у 2023 році поділити ділянку комунальної власності між власниками нерухомості

Типова ситуація: покупець придбав частину будівлі у приватну власність і хоче офіційно отримати право користування землею на своїй частині ділянки під будинками та навколо. Наші фахівці землевпорядники пояснюють – як провести поділ земельної ділянки комунальної власності без помилок.

Навіщо ділити ділянку комунальної власності

Після поділу землекористувач отримує документ із точним зазначенням площі, форми, конфігурації, меж. Ділянка з унікальним кадастровим номером – це:

• підстава оформлення договору оренди з місцевою владою;
• база розрахунку орендної плати;
• перший крок на шляху до викупу чи приватизації земельної ділянки під об’єктами нерухомості.

Ініціює процес поділу зацікавлена особа: власник нерухомості чи орендар незалежно від статусу – фізособа чи юрособа.

Основні правила поділу земельних ділянок в Україні

Розділити можна лише сформовану земельну ділянку – з кадастровим номером, реєстрацією в ДЗК, затвердженими межами, встановленим цільовим призначенням. 

Важливо! Під час поділу змінити цільове призначення не можна. Кожна з частин за своєю площею, формою та базовими характеристиками повинна відповідати цільовому призначенню.

У поділі землі під житловими будинками та комерційними будівлями відмовляють, якщо:

• на кожній із новосформованих ділянок немає проїзду, доступу до виїзду, інших транспортних шляхів;
• площа нової ділянки не відповідає будівельним та містобудівним нормам щодо ширини фасаду, конфігурації, відступів; якщо немає можливості здійснити ремонтні роботи або забезпечити під’їзд пожежної техніки.

Сума площ двох та більше ділянок, що утворюються в результаті поділу повинна збігатись з площею об’єкту поділу. Не можна додати сусідній шматочок землі чи відмовитися від використання якогось фрагмента території.

Етап 1 Попередня консультація із землевпорядником

Оцінка побажань ініціатора поділу та реальної ситуації фахівцем із землеустрою гарантує точний розрахунок поділу землі, врахування вимог ДБН, відсутність суперечок із сусідами та зменшує ризик відмови у поділі ділянки з боку місцевої влади.

Етап 2. Згода землекористувача на поділ – обов’язкова частина процесу

Не можна подати на поділ землі комунальної власності без відповідної нотаріально посвідченої згоди землекористувача (якщо ділянка передана в користування). Для цього ініціатор поділу земельної ділянки домовляється усно або складає на ім’я землекористувача письмову пропозицію зі схемою поділу та аргументацією. У разі відмови землекористувача суперечка переходить у судову площину.

Етап 3. Власник земельної ділянки приймає рішення про поділ

Землями комунальної власності розпоряджається місцева рада, міська чи селищна. Ініціатор подає на розгляд ради заяву на поділ ділянки.

До заяви на поділ земельної ділянки комунальної власності додаються:

• документи, що підтверджують право власності заявника на об’єкти нерухомості або їхню частину – договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про купівлю нерухомості на аукціоні, свідоцтво про спадщину, інше;
• технічний паспорт об’єкта;
• документи, що підтверджують законне право використання землі комунальної власності (у випадку наявності такого документу);
• нотаріально засвідчені згоди на поділ від землекористувачів;
• копія паспорта та коду заявника, або копії установчих документів на юридичну особу;
• супровідний лист із аргументацією та схемою розділу.

Досвідчені землевпорядники допомагають сформувати пакет документів для подання на розгляд сесії міської чи селищної ради. Сесія виносить рішення щодо поділу ділянки. Рішення сесії (дозвіл / згода власника ділянки) – підстава для початку роботи землевпорядника над складанням технічної документації із землеустрою з метою поділу земельної ділянки та формування нових ділянок, що утворюються в результаті поділу.

Етап 4. Поділ землі, формування нових ділянок

Проводять роботи із землеустрою виключно сертифіковані фахівці, які зареєстровані у Державному Реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників Держгеокадастру. Технічна документація з поділу встановленого зразка містить графічні зображення, таблиці, координати, основні характеристики ділянок. Від досвіду та уважності виконавця залежить схвалення документації Держгеокадастром, строки поділу землі.

Етап 5. Погодження техдокументації та реєстрація ділянок у Земельному кадастрі

Через особистий кабінет у системі Держгеокадастру землевпорядник подає техдокументацію для погодження та реєстрації поділу.

Після позитивної оцінки документації державний кадастровий реєстратор:

1. Анулює кадастровий номер об’єкта поділу.
2. Реєструє у Земельному кадастрі нові ділянки, надає кадастрові номери.
3. Формує Витяги з Державного земельного кадастру на новостворені ділянки.

Етап 6. Затвердження технічної документації на поділ сесією місцевої ради

Техдокументація та Витяги з ДЗК разом із заявою ініціатора надаються на затвердження сесією місцевої ради. Після затвердження нові ділянки передаються в автономне користування кожному із землекористувачів.