Більшість регіонів України відновила роботу Державних реєстрів, органів Держгеокадастру та нотаріату. Земельний ринок відновлюється є домовленості щодо купівлі ділянок, але для нотаріального посвідчення угоди продавцю та покупцеві потрібно підготувати певні документи. Розповідаємо – як зібрати повний пакет документації для продажу землі у 2023 -24 роках.
Чи є документи на землю?
Продати можна виключно сформовану земельну ділянку, яка зареєстрована в Державному Земельному кадастрі (ДЗК) та Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
Продавець земельної ділянки в України повинен мати:
- Витяг з ДЗК, строк дії 3 місяці;
- Витяг з ДРРП або Державний акт на землю, на підставі якого відбувається первинна реєстрація в ДРРП перед нотаріальним посвідченням угоди купівлі-продажу.
Важливо! Інформація в двох реєстрах повинна співпадати. Якщо виявлена помилка у площі, цільовому призначенні, виді використання, адресі, кадастровому номері, координатах, відомостях про власника чи інших даних, потрібно виправити помилки.
Скільки коштує земельна ділянка?
В Україні діє свобода договору, за якою можна продати майно за умовну 1 гривню. Тому з метою наповнення державного бюджету для оформлення продажу землі незалежно від наявності / відсутності нормативної оцінки землі продавець повинен отримати експертну грошову оцінку земельної ділянки. Оціночна вартість є базою розрахунку держмита, ПДФО.
Оцінку проводить сертифікований оцінювач із застосуванням загальнодержавного електронного модулю, який і визначає вартість землі з урахуванням місцевості, цільового призначення, площі. Відомості про оцінку автоматично реєструються в електронному реєстрі оцінок із присвоєнням унікального номера; ці дані нотаріус перевіряє перед угодою. Строк дії оцінки 1 місяць.
Якщо продавець не погоджується із експертною оцінкою, яку розрахував модуль, він має право звернутися до оцінювача для визначення ринкової ціни землі.
Чи немає на ділянці будівель та споруд?
Продаж земельної ділянки без побудованих будівель та споруд підтверджується відповідною інформаційною довідкою про наявність чи відсутність будівель та споруд, яку можна отримати у сертифікованого землевпорядника, БТІ або замовити через Дію.
У разі наявності будь-якої будівлі чи споруди на ділянці потрібно вирішити питання щодо їх продажу як об’єктів нерухомості одночасно із ділянкою або знайти інше прийнятне рішення.
Чи має продавець право на продаж землі?
Продати можна виключно майно, що є у власності: приватній, комунальній чи державній. Якщо земля орендована, може бути здійснена процедура продажу права оренди, але вона здійснюється виключно за згодою власника землі, ця тема не є предметом розгляду у нашій статті.
Хто приймає рішення щодо продажу (відчуження) землі та які документи потрібні
Фізична особа – власник, доросла дієздатна людина. Приймає рішення особисто, документ не потрібен.
Якщо ділянка була куплена чи обміняна у період шлюбу, знадобиться згода подружжя. Не потрібна згода подружжя, якщо ділянка була успадкована або подарована. Згода подружжя оформлюється безпосередньо в день угоди у нотаріуса або заздалегідь з обов’язковим нотаріальним посвідченням. Факт приватизації землі багато нотаріусів розглядають як купівлю й вимагають згоду подружжя.
Фізична особі – власник, дитина до 18 років або особа, що визнана недієздатною. Приймає рішення опікун, він же підписує договір від імені власника. Потрібен офіційний дозвіл місцевого органу опіки та піклування, строк отримання до 1,5 місяців, залежить від графіку засідань опікунської ради.
Юридична особа, приватна форма власності. Приймає рішення власник згідно статуту – одна особа, наглядова рада, збори засновників, інші варіанти. Знадобиться оригінал рішення власника щодо відчуження земельної ділянки із зазначенням умов та відповідальної особи.
Територіальна громада, комунальна форма власності. Приймає рішення селищна / міська / обласна рада. Строк отримання – від одного місяця до нескінченності. Потрібен оригінал рішення ради із номером реєстрації та описом умов продажу.
Держава, державна власність. У землі є балансоутримувач – підприємство, інститут, установа, та орган, який приймає рішення – міністерство, Фонд держмайна, Держгеокадастр, Академія Наук тощо. Потрібно рішення власника із зазначенням умов продажу.
Банкрут, незалежно від статусу власника. Приймає рішення арбітражний керуючий на підставі згоди Комітету кредиторів та рішення господарського суду.
У разі примусового продажу майна боржника, продажу майна банкрута, відчуження земельної ділянки комунальної чи державної форми власності з електронного аукціону потрібен Протокол аукціону із зазначенням об’єкту продажу, ціни продажу, покупця. Видає протокол електронний майданчик, на якому був зареєстрований покупець землі.
Особливості продажу частини ділянки
Приймає рішення власник, але за певних умов. Відчуження половини, 1/3 чи інших часток ділянки потребує нотаріально посвідченої згоди кожного із співвласників. Згідно закону вони мають право першочергової купівлі.
Особливості продажу земель с/г призначення, що здані в оренду
Орендар має право першочергової купівлі землі сільгосп. призначення. Власник повинен письмово повідомити орендаря про намір продати ділянку із зазначенням ціни. Потрібно зберігати копію поштового повідомлення про отримання адресатом цінного листа або копію листа з підписом орендаря про отримання повідомлення та датою.
Орендар може одразу письмово відмовитись від реалізації свого права, тоді угоду можна провести швидко. На прийняття рішення у орендаря є місяць, після чого можна продавати землю, у разі мовчання орендаря угоду можна провести через 31 день після дати отримання ним повідомлення. Документи потрібно надати нотаріусу.
Чи має продавець документи для здійснення цивільних угод?
Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продаж землі будь-якій дорослій фізичній особі (продавцю, подружжю, співвласникам) чи представнику підприємства потрібен паспорт (ID картка, тимчасова посвідка на проживання, інші аналоги цивільного паспорту) + ідентифікаційний код (письмова довідка про відмову від отримання коду з релігійних переконань). У дитини потрібно бути Свідоцтво про народження та ідентифікаційний код.
Нотаріус приймає виключно оригінали документів та перевіряє їх чинність. Варто до угоди перевірити – чи дійсний паспорт, чи є оригінал (дублікат) коду.
Особливості продажу земельної ділянки за дорученням
Якщо власник землі відсутній, договір купівлі продажу від його імені та в його інтересах укладає довірена особа.
Підстава – довіреність, що засвідчена:
- українським нотаріусом у будь-якому регіоні України на блакитному бланку із внесенням до реєстру доручень;
- офіційним державним представництвом України за кордоном (консульство / посольство);
- іноземним нотаріусом з обов’язковим перекладом та апостилем.
Радимо звернутися до сертифікованих землевпорядників до початку продажу ділянки
Аналіз наявних документів допоможе розрахувати строки підготовки повного пакету до угоди, виявити помилки, відновити втрачений Державний Акт на землю. Витяг з ДЗК та експертну оцінку зазвичай замовляють після досягнення первинних домовленостей із покупцем.
Дізнайтесь деталі щодо Продажу землі, оформлення документів для продажу земельної ділянки та проконсультуватись можна:
По телефонам:
Заповніть форму і наші спеціалісти з Вами зв’яжуться найближчим часом
Для вичерпної відповідь опишіть, що вас цікавить та завантажте фото чи скан-копії документів для аналізу.
